2018-02 Oppdatering setningsskadeprosjekt

Det var opprinnelig planlagt et beboermøte i desember 2017 for å gi andelseierne oppdatert informasjon om alle sider ved setningsskadeprosjektet. I løpet av november ble det imidlertid klart at nye tegninger og masseberegninger ikke ville bli ferdig i tide, slik at vi ikke kunne si noe sikkert om endelig kostnadsbudsjett. Beboermøtet ble derfor utsatt til 30/1-2018.

Tegninger og masseberegninger var klare 15/1, og effekten av dette er inkludert i det oppdaterte budsjettet som styret mottok i slutten av samme måned.

Beboermøtet 30/1 måtte dessverre avlyses på grunn av akutt sykdom, men nå er vi i godt gjenge igjen.

Ny dato for beboermøte: mandag 26/2-18, kl. 19.00 i Salemkirken.

I denne artikkelen finner du en oppsummering fra styret. I tillegg er det lenket til en detaljert orientering om byggesaken inkludert oppdatert budsjett per 31/1-2018.


Viktig om oppdatert budsjett og følgene av økt låneramme

Generalforsamlingen 2017 vedtok at det skulle gjennomføres en permanent løsning for Valdresgata 13 A–D.

Opprinnelig kostnadsoverslag var på rundt 30 millioner kroner, men to vesentlige faktorer tilsa at dette måtte være et usikkert anslag:

- Tilbudene var beregnet ut fra en teknisk løsning som forutsatte at eksisterende peler hadde nok reservekapasitet til å bære nytt gulv.
- Kostnader for prosjektering, prosjektledelse og kontroll var ikke kjent og følgelig ikke inkludert.

Under utgravingen har det dessuten dukket opp flere negative overraskelser knyttet til de opprinnelige grunnarbeidene.

Her kan du finne detaljer om alle endringer i byggesaken og effekten på budsjettet.

Full utnyttelse av den opprinnelige lånerammen på 40 millioner er dekket gjennom justeringer av felleskostnadene gjennomført i september 2017 og februar 2018, og medfører derfor ingen ytterligere økning av felleskostnadene.

En utvidelse av lånerammen vil imidlertid medføre behov for en økning av felleskostnad. Vi kan ikke si sikkert hvor mye før vi har søkt om, og fått tilslag på tilleggslån. Vi kan imidlertid komme med en antydning basert på informasjon vi tidligere har mottatt fra OBOS banken.

Eksemplene i tabellen nedenfor er kalkulert med utgangspunkt i at man utnytter hele den anbefalte utvidede lånerammen på 15 millioner.

Areal AntallRom Økning i månedlig felleskostnad
54,2* 2 149,-
54,2 2 197,-
58,8 2 206,-
63,5 2 224,-
96,1 3 301,-
102,8 4 324,-
111,4 5 343,-

*uten P-plass

 

Pågående arbeider i VG13

Det vil komme mer informasjon om fremdrift siden, men her får dere en kortversjon:

Utgravinger er ferdig, så arbeidene har gått over i byggefase. I skrivende stund jobbes det med å ferdigstille det som skal ligge under drenslag og isolasjon, det vil si dreneringsrør, vann og avløp.

Så skal drenslag, isolasjon og radonsperre på plass, også dette i løpet av februar.

Arbeider med armering og annen klargjøring før støping forventes igangsatt i løpet av mars.

Det skal være klart for innflytting av leilighetene 1/10-2018. 

Arbeider knyttet til reparasjon av grøntområder, veier og lignende vil fortsette etter denne datoen.


Litt historikk rundt setningsskadene

Setninger har vært et tema i borettslaget helt siden bygningene var ferdig oppført. Siden de fleste byggene står på peler forankret i fjell, har skadene i hovedsak vært begrenset til 1. etasje. Et eksempel er synkende gulv som har dratt med seg skillevegger

Gjennomgangsmelodien har vært at man får la det sette seg og ta stilling til nødvendige tiltak siden. Underveis har man fikset utette brannskiller og rettet opp gulv med ekstra konstruksjoner.

Så akselererte skadeomfanget i forbindelse med byggeaktivitet på naboeiendommer.
Borettslaget la ned mye arbeid i å avklare mulighetene for å fremme erstatningskrav. En juridisk vurdering viste imidlertid at risikoen for å tape var alt for stor til at vi burde gå til sak. 

Borettslaget fortsatte derfor å ta hånd om skader for egen regning, etter hvert som de ble oppdaget.


Valdresgata 13 – alternativer våren 2017

Styret hadde to alternativer på bordet før generalforsamlingen 2017:

- Midlertidig løsning. Mindre reparasjoner inkludert branntetting

Den viktigste fordelen, bortsett fra lavere kostnad, var at en slik variant kunne gitt oss ekstra tid til planlegging og prosjektering av en fremtidig permanent løsning

- Permanent løsning. Fjerne alt og bygge opp nytt selvbærende gulv.

Det var rimelig å anta at den totale kostnaden ville bli lavere på sikt.

Det ble også snakket løselig om en tredje variant som innebar at man kjøpte ut og fjernet andelene knyttet til leiligheter i 1.etasje. Dette alternativet ble raskt forkastet da det var åpenbart at dette ville bli den dyreste løsningen, pluss at den ville ha en uheldig effekt på bomiljøet.


Generalforsamlingen 2017

Da styret dagen før generalforsamlingen fikk presentert resultatet av beregninger for hele boligblokken, ble det klart at det ikke fantes noe reelt alternativ til en permanent løsning.

Det viste seg at pelene allerede var maksimalbelastet uten tilleggsvekt fra gulv. Ettersom
gulvene hang på veggene, måtte man anta at pelene var overbelastet. Saken var derfor å betrakte som en rent sikkerhetsmessig problemstilling. Generalforsamlingen var enig i dette og ga grønt lys for prosjektet.


Nytt budsjett basert på endelige beregninger, ferdig 15/1-2018

I perioden frem til januar 2018 har ikke styret hatt noe konkret ny informasjon om hvor høye kostnadene ville bli til slutt. Det har vært åpenbart at prosjektet kom til å bli dyrere enn opprinnelig antatt,  men styret har ikke hatt annet valg enn å forutsette at rammelånet på 40 millioner ville dekke hele kostnaden. Helt på slutten av året var det grunn til å tro kostnadene kom til å overstige 40 millioner, men det var ikke noe håndfast å gå ut med før man fikk ferdigstilt prosjektering og kostnadsberegninger.

NB! Om du ikke tidligere har lenket deg til «Orientering byggesak og budsjett», kan det passe å gjøre det nå. Der kan du se hva som ligger bak tallene.


Lånerammen bør utvides til 55 millioner

Dagens budsjett på 48 millioner (inkludert 3 millioner byggherrereserve) må antas å være endelig. Det er riktignok ikke tatt høyde for nye overraskelser, men arbeidene har nå kommet så langt at det er usannsynlig med nye store sjokk.

Veiarbeidene etter setningsskadeprosjektet er anslått til om lag 3 millioner, mens reparasjon av grøntområder, nyplanting o.l. ikke er prissatt ennå.

Endringer koster både tid og penger, så det er hensiktsmessig å søke om en låneramme som høyst sannsynlig vil være tilstrekkelig selv om det skulle komme flere overraskelser. Man betaler ingenting for tildelt ramme som man ikke benytter.


Positive bieffekter av prosjektet i VG13

Det finnes positive sider ved prosjektet som er lette å glemme når vi gremmes over kostnadene

- VG13 får skikkelig isolasjon.
- Fornyelse av vann og avløp. Dette bør gjennomføres for hele borettslaget i løpet av få år.
- Radonsperre er på plass.
- Fornyelse av grøntarealene rundt VG13 blir i praksis første steg i en allmenn fornyelse.
- Dersom det senere blir nødvendig å ta tak i andre bygg, vil man kunne benytte erfaringene fra VG 13 og dermed spare vesentlige utgifter knyttet til prosjektering.


Setninger – overvåking av andre bygg

Alle byggene i borettslaget har vært påvirket av setninger, men stort sett er effektene ganske små. Det er imidlertid to bygg vi følger ekstra nøye med på - VG3 og VG25.

VG25 er spesiell i denne sammenhengen, ettersom bygget ikke står på peler. Den gode nyheten er at det synes som om bevegelsene i bygget har stanset opp. Nye målinger i løpet av året vil kunne bekrefte dette.

VG3 bør holdes under oppsyn fremover, men vi har ingen indikasjoner på at det vil bli nødvendig med tiltak i nær fremtid.

Vi vil gjennomgå overvåkingsrutinene for å sikre at det er målepunkter på alle relevante plasser rundt om i våre bygg. Dette vil også gi skikkelig dokumentasjon som kan benyttes i en eventuell erstatningssak dersom det starter nye byggearbeider i nærområdet.

 

Styret 12/2-18